新冠肺炎疫情视角下房屋租赁合同纠纷中不可抗力规则的适用
时间：2020-11-18 阅读：11299
论文提要：
在此次新冠肺炎疫情影响下，大部分合同不能依约及时履行，疫情得到初步控制后，一些涉疫合同类案件就开始进入法院，其中房屋租赁合同纠纷占据着相当大一部分比例。但合同法对不可抗力规则并未作出过多的规定，在具体案件审理上，难以统一裁判尺度。本文将通过四个部分对涉疫房屋租赁合同纠纷中不可抗力规则的适用进行分析。第一部分，对不可抗力规则的内涵及设立基础进行简单的概述；第二部分，通过对此次涉疫案件的数据进行分析，总结此次涉疫合同案件中房屋租赁合同纠纷占比较大的特点；第三部分，对涉疫房屋租赁合同纠纷中不可抗力规则认定的几个点进行归纳总结；第四部分，对涉疫房屋租赁合同纠纷中不可抗力规则的适用提出自己的建议和看法。
一般认为,不可抗力是指人力所不可抗拒的力量,独立于人力之外,并且不受当事人的意志所支配的现象。[①]学术界关于不可抗力的定义主要分为三种：
第一种为客观说，该学说将不可抗力事件与人的认识能力和实践能力相分离，认为不可抗力就是当事人无法预见及无法避免的客观事件，过分强调不可抗力事件的客观性。仅依据事件的特质及成因进行判断，不考虑当事人趋利避害、减轻损失的主观能动性作用。虽然这一学说对不可抗力事件性质的认识具有一定程度上的正确性，但是过分强调不可抗力的客观性，导致不可抗力的适用范围变得较为狭窄，适用情形也较为僵化，只有少数典型的如地震、洪水、台风、战争等不可抗力情形才能进行适用，大多数事件因为不符合大众对无法预见、无法避免的认知而不能适用不可抗力规则。忽视当事人的主观能动性问题还会导致一旦特定的不可抗力情形发生后，不论当事人是否采取了避免损失扩大等行为，都必然会产生免除民事责任的后果，在权衡利弊后，人们就只会关注自身的利益是否受损，而不会去花精力尽力为他人减少损失，合同双方的信任基础消失殆尽，长此以往将不利于交易环境的健康持续发展。
第二种为主观说，该学说以当事人的主观意志为主要判断标准，认为只要当事人尽到了自己所能最大的注意义务后，仍然不能阻止和避免影响合同履行的事件的发生，则应当认定该事件构成不可抗力，这样的判断标准在实际适用起来就会过于主观和灵活，完全不考虑不可抗力事件的客观性，一些事件可能在当事人看来已经尽到了注意义务属于不可抗力事件，但在法官看来注意义务程度不够可能不构成不可抗力，也有可能对同一事件是否认定为不可抗力不同法官也会有不同的看法。缺乏明确统一的判断标准，自由裁量权过大，容易导致该条款被当事人滥用来逃避合同责任，违背了不可抗力制度设立的初衷。
第三种为折衷说，该学说将上述两者学说结合了起来，使得不可抗力制度的内涵更加完善。它既肯定了不可抗力事件的客观性，不因当事人的主观行为而发生任何改变，同时又强调了当事人应尽的注意义务，只有当事人尽己所能后不能预见亦不能阻止事件的发生，才能认定为不可抗力，若当事人并未尽最大的注意义务或是因疏忽大意才导致合同不能履行，不能免除民事责任。虽然折衷说的观点看起来像是对主观说与客观说简单的拼凑，但其实是对上述两种学说取其精华、去其糟粕，保留了其中合理的部分，使得不可抗力制度在司法实践中更加具有可操作性。我国的《民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；”同样是属于的折衷说的观点，兼顾了主、客观两种属性。
首先，良法不强人所难。债务人在履行合同的过程中，遇到了自身难以控制、难以阻止的事件，即使自己尽到了足够的注意义务，依然导致了合同逾期履行。在整个过程中，债务人主观上并无过错，导致合同违约的原因是按期履行的客观条件不存在，债务人履行不能，如果这时法律仍要债务人来承担民事责任的话，即是将这些不可抗力事件的风险全部转嫁给了债务人，不利于实现社会的公平与正义。
其次，是出于利益平衡的考虑。由于不可抗力事件导致合同未能如期履行，对于签订合同的双方来说，应该都是受害者，并且债务人一方还在此过程中尽到了最大的注意义务，在这种情况下，允许债务人免除民事责任，有利于保护无过错的债务人的利益，实现风险的分摊和利益的平衡，兼顾了债权人和债务人的利益，不至于使债务人独自面对非因自身过错而产生的巨大风险，也有利于激发市场主体的积极性。
新冠肺炎疫情的爆发从衣食住行等各个方面都深刻地影响着人们的生活，但并非所有因疫情引发的社会矛盾都会最终流向法院，也并非所有涉疫合同案件当事人都会以不可抗力为由要求解除合同或进行免责的抗辩。根据之前法院在审理“非典”疫情期间合同案件时的总体情况，发现涉疫合同案件不可抗力类案有着规律性、多样性等特点。为了考察本次新冠肺炎疫情期间不可抗力类合同案件的现状与规律，笔者在中国裁判文书网中，以“新冠疫情”、“不可抗力”为关键词，搜索了2020年6月28日之前公开的所有民事法律文书，并从中随机选出100件案件进行分析研究。由于受样本数量及数据时效性的限制，下述分析结果并不能完整、准确地对涉疫不可抗力类合同案件的情况进行反映，但也能从中发现此类案件的部分特点。
通过对所抽选的100件涉及不可抗力案件的案由进行可视化分析，数量最多的几个案由分别为：房屋租赁合同纠纷（44件）、房屋买卖合同纠纷（14件）、商品房销售合同纠纷（13件）。可以发现房屋租赁合同纠纷最案件数量最多，占到了44%的比例，而且案件数量在前三名的都与房屋有关，因此在处理涉疫合同案件时，要重点对最高院发布的指导意见中涉及房屋租赁、买卖等内容进行理解和掌握，多发布与房屋租赁、买卖合同纠纷有关的以案说法的真实案例，发挥法律的指引作用，引导当事人依法依规解决疫情期间的房屋租赁等纠纷，减少此类纠纷流向法院。
通过对所抽选的100件涉及不可抗力案件的处理结果进行数据分析发现，大多数案件当事人都以新冠肺炎疫情为不可抗力为由进行抗辩，请求法院解除合同或免除责任。其中法院认为构成不可抗力，免除全部责任或解除合同的为21件；认为构成不可抗力，但适用公平原则，由双方共担损失的为39件；认为不构成不可抗力，对当事人意见不予采纳的为39件，双方当事人调解的为1件。可以看出法院在认定构成不可抗力并免除全部责任时进行了较为严格的审查，此类处理结果所占比例较小，更多的是由双方当事人共担疫情造成的损失；案件调解率不高，100件案件中仅有1件调解结案，应加强涉疫案件的庭前调解，促使合同在部分条款协商变更的情况下继续履行。
受新冠疫情影响，大量房屋租赁合同纠纷案件涌向法院，当事人诉请各不相同，有出租人以承租人未履行缴纳租金义务要求解除合同，承租人以不可抗力进行抗辩的；也有承租人以不可抗力为由要求解除合同或减免租金的。法官在审理这类案件过程中，首先要解决的问题就是新冠肺炎疫情是否属于不可抗力情形。针对这一问题，全国人大法工委于2020年2月10日答记者问时明确表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。首次将新冠疫情认定为不可抗力事件，同时对其适用范围进行了限定，只有对因疫情防控措施而不能履行合同的当事人才构成不可抗力。笔者认为新冠疫情可以但不必然构成不可抗力，“将新冠肺炎疫情认定为不可抗力在总体上是妥当的，但对于不同类型合同是否均能适用合同法不可抗力条款仍需具体分析。”[②]某一事件在特定情形下可能构成不可抗力，在另一情形中就不构成不可抗力。因此不可抗力的范围只能是大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能一成不变、一劳永逸。[③]
法律认定不可抗力事件的三要件为：“不可预见、不可避免、不能克服”。不能预见即根据现有的技术水平，一般对某事件发生没有预知能力;不能避免且不能克服即当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果。[④]从时间线上来看，“不可预见”就要求租赁合同订立时间要在新冠疫情爆发之前，如果租赁合同在新冠疫情爆发之后订立，那么合同双方应当对新冠疫情已知悉，在订立租赁合同时也应当将新冠疫情可能造成的影响加以考虑并在合同中进行约定，在此情况下双方仍然订立了合同，就不符合不可预见这一客观要求，是属于一种自甘风险的行为，不得以不可抗力为由再要求解除合同或免除责任；“不可避免、不能克服”就要求合同履行期在新冠疫情防控期间，如果合同约定的租金给付期限在新冠疫情之前，当事人在疫情之前就已经违约，不能再以不可抗力为由进行免责或要求减免租金，如果合同约定履行期间在国家解除经营限制、封闭管理等防控措施之后，当事人出于自身防疫考虑而非隔离观察、感染住院等客观原因，不进行生产经营活动或不使用租赁房屋，客观上的履行阻碍已经消失，当事人同样不得以不可抗力为由进行免责。
虽然疫情期间，国家对人员的流动和生产经营进行了严格的限制，导致大量房屋租赁合同受影响，但并非所有的房屋租赁合同履行都会受到疫情防控的影响，例如给付房租的合同义务，在电子支付如此普及的今天，金钱债务不发生履行不能，金钱债务的债务人不得主张因履行不能而解除合同，不得主张不可抗力免责，债务人总是可以诉请法院强制实际履行。[⑤]又例如在某房屋租赁合同案件中[⑥]，法院认为，关于被告辩称2020年1月31日起，因受新冠疫情影响，四川省体育局发布通知，各级对外开放的公共体场馆，被告也未获准营业，根据疫情期间不可抗力特殊原因，租金或房屋占用费应当依法予以减免。本案原告诉请被告支付租金系要求被告2019年11月30日之前支付2019年9月1日至2020年2月28日半年租金，并根据合同约定，被告逾期未支付后向被告发出解除合同通知，被告未在约定期限内支付租金，2020年后爆发的“新冠疫情”对其支付租金行为不会产生任何障碍，被告逾期未支付租金且在原告发出解除合同通知后，当事人延迟履行法定义务后发生不可抗力，不能免除责任。但是如果承租人因疫情期间经营收入下降、资金周转困难，导致不能及时缴纳租金，仍然可以适用不可抗力规则。以居住为目的的房屋租赁合同租赁期一般为一年或数年，疫情期间短暂的几个月不足以影响整个合同总体目的的实现，一般不认为不可抗力。但如果承租人因疫情防控导致未实际使用承租房屋，可适用公平原则由出租人适当减免疫情期间的房屋租金。
虽然上文中已经阐明新冠疫情可以认定为不可抗力事件，但是并不表明在新冠疫情期间一切不能履行的合同都可以以不可抗力为由进行免责。不可抗力与履行义务受阻之间存在因果关系，是不可抗力引起预定法律效果的核心，且不可抗力应是债务履行受阻的关键原因。[⑦]但在合同履行过程中，新冠疫情与违约结果之间并不一定都存在因果关系。在此次新冠疫情中，湖北省是疫情的重灾区，感染人数较多，但经历数月的疫情防控与救治，疫情已基本得到控制，在解除交通管制之后，许多湖北人在做过核酸检测之后回到了原来的工作岗位，一些出租人出于自身疫情防护的考虑，在房屋租赁期内提出解除房屋租赁合同。或是在湖北省内租赁房屋的承租人，在疫情控制后，出于自身防疫考虑，要求提前解除房屋租赁合同。还有承租人受疫情影响未及时缴纳租金，出租人采取锁门、停水、停电等手段迫使承租人缴纳租金的。以上所述的违约行为都与新冠疫情爆发有关，但违约行为都与新冠疫情无直接因果关系，当事人在疫情得到控制之后可以继续履行合同，但其未选择继续履行合同，因此不得以不可抗力为由请求免除责任，应当依法承担违约责任。
法律在赋予当事人免责权利的同时也对当事人给予了相应的义务，《合同法》第 118 条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。有学者认为，不可抗力通知义务为不真正义务，债务人若未为不可抗力发生及其对合同影响的通知，则无权援用不可抗力条款主张免责，但不增加其新的负担。[⑧]要求债务人履行通知义务是因为在不可抗力事件出现之前，双方都在为履行合同做准备，由于双方的信息不对等，当阻碍合同履行事件出现时，债权人并不知情，仍然在为合同履行耗费人力、物力、财力，这时债务人及时通知债权人疫情情况，可以让债权人及时采取对策应对，将疫情造成的损失降到最小。法院在认定当事人通知义务履行时，不应做严格审查，因为疫情期间各类快递公司都已暂停业务，信息传递较为不便，当事人采取微信、电话、短信、邮件等当事人能知悉的方式向对方发出通知，且能够证明当事人已经收到了该通知，则应当认定履行了通知义务，若债权人以未收到通知为由进行抗辩，则债务人应当对债权人收到通知进行举证，举证不能时，不得推定债权人收到通知。新冠疫情在全国范围内爆发已成为共识，各个地区疫情防控的文件也都注明了采取防控措施的具体起止时间，因此在不可抗力事由上当事人不负证明责任，仅对疫情防控与合同履行不能之间承担举证责任，如当地政府采取的管制禁令、医院的住院病历、隔离证明等材料，证明疫情防控与合同履行不能之间的因果关系。若当事人未履行上述通知及证明义务，客观上合同也确因疫情而致履行不能，未尽通知义务也未扩大对方的损失，债务人是否能以不可抗力为由进行免责。笔者认为，不可抗力制度是对合同违约情形在特定情况下的一种法定免责，不论当事人是否履行了通知、证明义务，合同履行不能和不可抗力的情况都确实存在，双方存在因果关系就应当免责，而法律规定的通知及证明义务是为了使合同双方相互协作防止损失的扩大，对于因未及时通知而造成的额外损失，当事人才应当承担责任。
将调解程序前置是法院在长期的司法实践中总结的成功经验，它既符合了我国传统的社会观念，又与我国的司法文化相契合。最高院也一直倡导多元化纠纷解决机制，人民法院在化解社会矛盾的过程中并不能单单依靠审理判决的方式来解决问题，还要学会灵活运用协商调解的手段。此次疫情结束之后，大量在外务工人员返岗，租房居住问题是亟需解决的问题。因此在处理涉疫房屋租赁合同纠纷案件时要要尽可能保障返岗人员有所居，坚持调解优先原则，积极引导租赁双方当事人换位思考，同舟共济，共克难关，尽可能地通过调整租金或延长支付期限等方式促使合同得以继续履行，解决返岗人员的居住问题，减少当事人的诉累，节约司法成本，让他们无后顾之忧，全身心地投入到复工复产当中去。
法院在受理涉疫民事案件时，要针对当事人的不同诉求，灵活适用不可抗力规则、情势变更规则及公平原则等。虽然新冠疫情可以构成不可抗力。但当事人的诉求并不都是解除合同或免除责任，也有相当一部分当事人是想要对合同内容进行变更后继续履行的，例如部分房屋租赁合同仅因疫情影响而导致履行存在瑕疵，并不影响整个房屋租赁合同的履行，承租人想暂停合同履行或是延长合同履行期间，并不想解除合同，这时我们就不能坚持适用不可抗力规则，而是要灵活适用情势变更规则及公平原则等，积极鼓励当事人在协商一致的前提下保证合同继续履行。
因此次疫情影响范围巨大，双方当事人都在不同程度上受到了疫情的影响，造成了一定的损失，法院在审理涉疫房屋租赁合同纠纷时，要在查明案件事实和正确适用法律的基础上，根据具体的案件情况，充分考虑双方当事人受疫情影响的程度及遭受损失的大小，裁判结果尽力平衡合同双方的利益。另外还要注重对承受风险能力差、流动资金不充足的小微企业及个体工商户承租人的保护，同时也要对与疫情防控相关的医疗企业等进行重点保护。谨慎采取财产保全措施，在保护债权人合法权益的前提下，利用第三人提供担保或保单担保等方式，保证小微企业有充足的流动资金用于生产经营。对于抗疫相关的物资不得进行保全，尽可能寻找同等价值的其他财物进行保全。对于确因疫情影响缴纳诉讼费有困难的当事人，法院依其申请对缓交、减交、免交诉讼费进行审查，减少当事人的诉讼负担。
新冠肺炎疫情固然符合作为不可抗力事由的条件，但是在具体房屋租赁合同纠纷案件审理中还是对不可抗力的构成要件进行分析，对合同的签订及履行时间、合同履行的可能性、疫情与合同履行不能之间的因果关系等要素进行综合的审查后再进行认定。在审理涉疫房屋租赁合同纠纷案件中要坚持调解优先的原则，灵活地运用不可抗力及情势变更等规则，对合同双方的利益进行平衡，使法院作出的所有裁判结果都有利于疫情防控和企业的复工复产，有利于百姓的安居乐业。
[①]王利明主编：《民法学》.法律出版社2008年版，第763页。
[②]韩强：《新冠肺炎疫情作为不可抗力的法律分析》，载《人民法院报》2020年2月27日第007版。
[③]韩世远：《合同法总论》，法律出版社，2011年8月第3版，第374页。
[④] 李适时主编：《中华人民共和国民法总则释义》，法律出版社，2017年4月版，第561页。
[⑤]韩世远：《合同法总论》,法律出版社2018年第4版，第766页。
[⑥]成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初835号民事判决书
[⑦]叶林：《论不可抗力制度》，载《北方法学》2007年第5期，第41页。
[⑧]崔建远:《不可抗力条款及其解释》，载《环球法律评论》2019年第1期。
作者：徐旭
